Elővásárlási jog

Tudom-tudom, olyan vagyok, mint büfés Lali az Üvegtigris2-ben, aki egy római jog tankkönyvvel a hóna alatt megy be a polgármesteri hivatalba, hogy igazságának érvényt szerezzen. Már az elévülési idővel kapcsolatban is amatőr fejtegetésekbe fogtam - mentségemre legyen mondva, hogy megpróbáltam elég széleskörűen tájékozódni -, most a Rákosdubaj-ként elhíresült ügyről is előadom a gondolataimat.

Tudnivaló, hogy az állam, a nagy állami intézmények a legnagyobb környezetszennyezők. Az ország tele van elhagyott laktanyákkal és katonai bázisokkal, egykori ipari és bányaterületekkel, használaton kívüli kórházakkal és vasúti területekkel. Valahogy ezek felszámolásához nem fűlik foga az egykori állami tulajdonosoknak (alant néhány egy-két éven belül készült fotómat láthatjátok):

Elhagyott uszályok Szeged tiszai teherkikötőjében

Egykori laktanyám Molnaszecsődön

Felhagyott bányaüzem az Esztramos oldalában

Omladozó határőrlaktanya Kőszegnél

A vasútüzem omladozó, rohadó rozsdaövezetei Lázár János miniszterhez tartoznak, aki kellően nagy cinizmussal próbálja megoldani a lassan már teljesen fejünkre omló problémát, ugyanakkor költségvetési pénzt alig kap mellé. Erről egy régi kollégám mondása jut eszembe: kemény f@sszal nem kunszt b@szni, próbálnák meg az enyémmel! Visszavonta a már nyertest hirdető mozdonytendert, nagy állami beruházásokat halasztott el, összevonta a MÁV-ot a Volánnal, legutoljára hét nagy pályaudvar nem közvetlenül a vasútüzemhez tartozó részeit adná tartós bérletbe ingatlanhasznosítás fejében.

(Az I. kerületben a Déli pályaudvar Márvány utca és Hegyalja út közötti területe igazi rozsdaövezet, és V. Naszályi Márta polgármester itt szeretett volna kulturált turistabusz-terminált kialakítani mosdókkal, kávézóval, étteremmel, szuvenírbolttal, elektromos shuttle buszokkal a Gellérthegyre és a Budai Várba. A kerületi Fidesz megfúrta ezt a projektet, pedig a Turisztikai Ügynökség is támogatta volna. Helyette a Dózsa-szobor előtt parkolnak teljesen kaotikus módon a turistabuszok. Most azzal vádolják V. Naszályit, hogy semmit sem tett a helyzet megoldására.)

És így jött be  a képbe Rákosrendező környékének csaknem 100 hetáros területe, ami szintén igazi rozsdaövezet. Csak érzékeltetésül, kb. egy margitszigetnyi vagy hajógyáriszigetnyi területről van szó. Tavaly tavasszal attól volt hangos a sajtó, hogy a kormány nemzetközi szerződést kötött (2024. március 13.-án) az Arab Emirátusokkal a terület ingatlanhasznosítására (2024. évi XXI. törvény). Akkor elég nagy visszhangja volt, hogy ide majd felhőkarcolókat fognak építeni, el is nevezték Mini-Dubaj-nak, vagy Rákosdubajnak. A törvényként kihirdetett szerződés 3. cikkelyében a magyar kormány 800 millió eurós kötelezettséget vállal a terület rendezésére, cserébe az Arab Emirátusok 5 milliárd eurós ingatlanfejlesztést vállal a területen. A szerződés előre vetíti, hogy a magyar kormány:

"a Projekt megvalósításához szükséges ingatlanokat (fejlesztési területet) az Egyesült Arab Emírségek által – az MK határozatában kiadott előzetes írásbeli hozzájárulásával – kijelölt gazdálkodó szervezetnek (a továbbiakban: „Jogalany”) értékesíti – ha és amennyiben azt a vonatkozó magyar jogszabályok lehetővé teszik – közbeszerzés vagy pályáztatás nélkül, de összhangban a nemzeti jogszabályokkal"

(Zárójelben érdemes megemlíteni, hogy Orbán egyszer a Parlamentben úgy válaszolt a családi oligarchák helyzetbe hozását felemlegető vádakra, hogy aki külföldi befektetőt támogat a magyarokkal szemben, az labancpolitikát folytat. Ez benne van a Direkt36 A dinasztia című filmjében is.)
Vagyis lehetett sejteni, hogy itt előbb-utóbb adásvételi szerződés fog születni. Telt-múlt az idő, zajlott a kegyelmi ügy, jöttek a választások, áradt a TISZA, el is feledkeztünk Rákosdubajról. Az adásvételi szerződés megkötésére idén január közepén - vagyis tíz hónap elteltével - került sor, az Emirátusok által kijelölt vevő az Eagle Hills Hungary Zrt., képviselője pedig Mohamed Ali Rashed Alabbar. A szerződés derekas jogi munka, mely felsorol a területre vonatkozó minden szolgalmi és elővásárlási jogot, az eladó és a vevő kötelezettségei között pedig lehivatkozza a tavaly megkötött államszerződést.

Ismét előjött a tíz hónappal ezelőtti vita a Hősök terét elcsúfító felhőkarcolókról, meg hogy-hogy csak úgy odadobunk egy ekkora területet az araboknak, a magyar föld nem eladó! És ekkor Karácsony Gergely feltette a kezét, hogy bocsi, de élni szeretnénk elővásárlási jogunkkal, merthogy olyan is van nekünk. Ekkor egyből letromfolták, hogy államközi szerződésben ilyet nem lehet, aztán jött Magyar Gyuri bácsi, aki elmagyarázta, hogy az elővásárlási jogával élő vevőnek minden feltételt és kötelezettséget vállalnia kell, ami a szerződésben szerepel, ami a fővárosra nézve elég nagy terhet jelentene. Mert bár a vételár mindössze 51 milliárd forint (erre mondta Karácsony, hogy ez olyan kis összeg ekkora területért, hogy ilyen hülye ingyen nem lehet az állam), de vállalni kéne ugyanannyi befektetési tőkét, amennyit az Emirátusok vállalt.

Innentől kezdve két szálon kezdtek futni az események: a főváros óellenzéki és TISZA párti képviselői a Fidesz ellenében megszavazták, hogy élnek elővásárlási jogukkal, Orbánt pedig rapportra rendelték Abu Dhabiba, hogy nem volt szó harmadik játékosról, az Emirátusok nem akar évekig pereskedni. Így aztán Gulyás Gergely - aki még egy héttel ezelőtt azt mondta, hogy a főváros elővásárlási joga egy marhaság - bejelentette a kormányinfón, hogy tessék, viheti Budapest Rákosrendezőt. Na hoppá!

És itt világította meg a helyzetet kedvenc vloggerem, Ésik Sándor ebben a podcastjában (35:00-tól). A lényeg, hogy itt nem egy egyszerű adásvételi szerződésről van szó (egyszerű szerződést egy jogász utoljára az egyetemen lát), hanem egy olyan vegyes szerződésről, melynek szerves részét képezi egy ingatlanfejlesztésről szóló államközi szerződés is. Ha most a főváros megszerzi a tulajdonjogot, az államközi szerződés még érvényben marad, érvényben maradnak az állam kötelezettségei is meg az Emirátusok kötelezettségei is. És a telekár pont azért ilyen olcsó, mert a lényeg egy kapcsolódó nemzetközi szerződésben van. Ha az államközi szerződést bármelyik fél felmondja, akkor az ingatlanadásvételi szerződés is hatályát veszíti.

Mi lehetett az oka, hogy az elmúlt 10 hónapban nem kereste meg az állam a fővárost, hogy ezt az elővásárlási jogot - ami mindenképpen egy jogi kockázat volt - tisztázza a fővárossal? (Amikor eladtuk a Bimbó úti lakást, a társasházban minden lakástulajdonost megilletett az elővásárlási jog. Természetesen először az ő körükben hirdettem meg a lakást, így a szerződés megkötése utáni nyilatkozattételük már csak formaság volt).

• Megállapodhattak volna Karácsonnyal, hogy némi, Budapestnek nyújtott juttatás fejébe mondjon le az elővásárlásról, cserébe beleszólást kap a területen folytatott ingatlanfejlesztésbe;
• Akár az állam valamilyen ürüggyel (műemlékvédelem, természetvédelem, nemzeti kincs) úgynevezett intézményi elővásárlást jelenthetett volna be a területre.

Talán az volna a legjobb szcenárió, hogy mivel Budapest elővásárlási joggal vásárolta meg a területet, az összes, a szerződésben szereplő feltétel, így a 2024. évi XXI. törvényben kihirdetett államközi szerződés érvényben maradna, így az állam elvégezné a területrendezéseket, az Emirátusok pedig ingatlanfejlesztésbe kezdene, de a főváros, mint a terület tulajdonosának kontrolljával. Elvileg ha az állam felmondja az Emirátusokkal az államközi szerződést, akkor az ingatlanadásvételi szerződés is semmis, a vételár visszajár a fővárosnak.

Egy hete énekeltem egy elég indulatos dalt arról, hogy Lázárék az araboknak adták el Rákosrendezőt. Abban azt éneklem: Húzzanak el a πcsába! Akkor még nem ismertem azokat a részleteket, amiket ebben a posztban leírtam. Mindenesetre elégedetten nyugtáztam, hogy elhúztak a πcsába.

---